1. LLI en 2025: devolución del producto, salida del modelo

La desaparición del programa Pinel crea un vacío. La vivienda de alquiler intermedio (LLI), relanzada por el Estado mediante medidas fiscales específicas (IVA del 10%, crédito fiscal por propiedad, extensión a las SCI familiares, etc.), está surgiendo como una solución transitoria.

Pero en realidad, el LLI no es un sistema unificado:

• No se encuadra ni en la vivienda social ni en el libre mercado.
• Se basa en alquileres con tope máximo, pero sin ninguna obligación de certificación.
• Atrae a nuevos operadores (promotores privados, empresas inmobiliarias especializadas en patrimonio histórico), pero los propietarios sociales históricos se están retirando gradualmente debido a la falta de un marco económico claro.

El resultado es la ambigüedad: un producto fiscal atractivo, pero sin ninguna garantía de valor estructural.

2. ¿Es sostenible un activo si no está demostrado ni certificado?

En la mayoría de las transacciones de LLI analizadas por ARKORIS durante los dos últimos años, observamos las mismas características:

• Objetivos financieros claros (rentabilidad, coste controlado por m², costes de mantenimiento limitados);
• Esfuerzos parciales en el rendimiento térmico (RE2020, a veces Effinergie);
• Escasa o nula estrategia acústica, fluídica o de biodiversidad;
• No existe una trayectoria ESG formalizada, particularmente en la fase operativa.

📌 Sin embargo, un activo que no esté alineado con las trayectorias ambientales a largo plazo perderá valor, no necesariamente en el momento de la compra, sino en el momento de la reventa, la refinanciación o en licitaciones mixtas.

3. Tres riesgos operativos para los desarrolladores

❶ Obsolescencia regulatoria retardada

Los umbrales están cambiando: lo que se cumple en 2025 no necesariamente se cumplirá en 2030. Especialmente si los territorios endurecen sus especificaciones.

❷ Incompatibilidad con los requisitos de los inversores responsables

Las empresas inmobiliarias y las aseguradoras están incorporando criterios de sostenibilidad (biodiversidad, bajas emisiones de carbono, eficiencia de uso). Un proyecto que no pueda rastrearse quedará fuera de su ámbito de aplicación.

❸ La imposibilidad de reivindicar un compromiso medioambiental sin pruebas

Un proyecto sin auditoría independiente, sin certificación, sin datos, no podrá alegar ninguna ventaja de valoración extrafinanciera.

4. Lo que ofrece ARKORIS: ingeniería, estructura, demostración

ARKORIS no vende una etiqueta. No hacemos promesas. Organizamos una respuesta estructurada, integrando tres niveles operativos:

🔹 ARKEMEP

Oficina de diseño técnico – térmica, acústica, fluidos → Dimensionamiento, trazabilidad, planificación ambiental real.

🔹 ARKENOR

Asistencia en la gestión de proyectos ambientales – NF Habitat HQE, BDM, pruebas de hermeticidad, ingeniería ecológica → Apoyo para certificaciones, dominio de las interfaces regulatorias.

🔹 IRICE

Organismo certificador independiente de terceros: estándares de Effinature y Biodiversity Performance Score → Verificación, auditabilidad, reconocimiento externo.

📌 Es la combinación de estas habilidades lo que hace que un proyecto sea creíble, no una mención en un folleto.

5. ¿Qué condiciones son necesarias para que LLI se convierta en un activo del futuro?

Hemos identificado tres palancas sencillas para promotores y empresas inmobiliarias:

① Definir una trayectoria de prueba desde la fase de competición o PC

No existe estrategia sostenible sin indicadores. No existen indicadores sin un método.

2. Combinar ingeniería y certificación con un enfoque en la eficiencia, no en los costos adicionales.

Certificar algo que ya está diseñado de forma inteligente no cuesta más. Simplemente le añade valor.

③ Estructurar la comunicación ESG basándose en elementos auditados

En un proyecto LLI, la retórica de marketing ya no es suficiente. Los inversores y las comunidades exigen pruebas.

Conclusión

Los préstamos para inversión en arrendamiento (LLI, por sus siglas en inglés) pueden convertirse en un pilar fundamental de la vivienda sostenible. Pero solo si trascienden las consideraciones puramente fiscales y adoptan una lógica de valor demostrable. En ARKORIS, colaboramos con promotores y propietarios que desean garantizar la viabilidad a largo plazo de sus proyectos, no solo el cumplimiento normativo.

¿Está desarrollando un proyecto de vivienda social en una zona de alta demanda o en terrenos públicos? Nuestro equipo puede ayudarle a elaborar una hoja de ruta ambiental medible y reconocida. Contáctenos.