Introducción

Durante varios años, la vivienda ha ocupado un lugar destacado en el debate público: todos reconocen la tensión, pero nadie puede diagnosticarla con certeza. El término "crisis de la vivienda" sirve como atajo. En realidad, enmascara un fenómeno más profundo: una desincronización progresiva de la cadena inmobiliaria, donde cada eslabón —vivienda, vivienda social, mercado de alquiler privado, obra nueva, normativas territoriales, opciones técnicas y vías ecológicas— pierde su capacidad de interactuar con los demás.

Cuando un sistema se debilita simultáneamente en varios puntos, las soluciones sectoriales se vuelven ineficaces. Es necesario reexaminar todo el mecanismo: cómo toman decisiones las partes interesadas, cómo evolucionan los territorios, cómo se diseñan los proyectos y cómo la evidencia objetiva puede restaurar la confianza.

ARKORIS trabaja precisamente en este intervalo: allí donde tecnología, medio ambiente y territorio deben recomponerse para devolver coherencia a la cadena.

1. Una crisis que se ha vuelto estructural: el sistema se vuelve más pesado, la movilidad se contrae.

El término «crisis» suele referirse a un episodio breve, un desequilibrio temporal. Pero en el sector inmobiliario, esta brecha persiste desde hace más de veinte años.

1.1. El aumento sostenido de los precios ha cambiado la estructura del mercado.

El valor de las propiedades ha aumentado más rápido que los ingresos. El poder adquisitivo se ha erosionado. La movilidad residencial ha disminuido. Un mercado inmobiliario menos móvil se vuelve inevitablemente menos líquido, menos accesible y menos adaptable.

1.2. La concentración de la propiedad amplifica las tensiones.

El crecimiento del número de propietarios de múltiples viviendas, la financiarización del parque inmobiliario y el aumento de las segundas residencias han alterado la dinámica del mercado de alquiler. El aumento de los activos inmobiliarios no ha beneficiado la solvencia general de los hogares; ha incrementado principalmente el valor de los activos existentes.

1.3. Las tensiones por la tierra crean un obstáculo transversal

El terreno es escaso, caro y difícil de adquirir: la capacidad de producir nuevas viviendas ahora depende más de la geografía y las prácticas locales que de los incentivos nacionales. La conservación del suelo refuerza aún más esta limitación, obligándonos a construir de forma diferente, no necesariamente más.

1.4. La nueva construcción es difícil de adaptar.

Cuando suben las tasas de interés, los proyectos se ralentizan. Cuando suben los precios del suelo, la viabilidad se vuelve más precaria. Cuando los requisitos ambientales se vuelven más estrictos, las compensaciones se vuelven más complejas. Como resultado, la construcción comienza a disminuir justo cuando la demanda está en auge.

La crisis no es, pues, una falta de oferta ni un problema de demanda, sino un desajuste estructural entre ambos.

2. El punto ciego: el territorio real, con sus profundas heterogeneidades

La geografía de la vivienda nunca ha sido homogénea. Pero el período actual está acentuando estas disparidades.

2.1. Dinámicas locales radicalmente diferentes

• Áreas metropolitanas donde la tensión persiste a pesar de la desaceleración. • Litorales turísticos donde el acceso para los trabajadores se vuelve crítico. • Ciudades medianas en proceso de renovación, pero con estructuras económicas heterogéneas. • Comunidades rurales donde los servicios existen, pero no siempre satisfacen las necesidades actuales.

Hablar de un mercado inmobiliario nacional ya no tiene mucho sentido. Existen mercados locales, estructurados por sus propias limitaciones.

2.2. Políticas públicas demasiado homogéneas para realidades demasiado diversas

Las políticas nacionales de vivienda, planificación, energía o biodiversidad tienen dificultades para integrar esta diversidad. Definen un marco general, pero no pueden prescribir un ajuste preciso a las realidades sobre el terreno: clima, tejido económico, movilidad, composición del parque de viviendas, infraestructuras y recursos naturales.

Sin granularidad, las decisiones siguen siendo generales y, por lo tanto, poco efectivas.

2.3. El territorio no es un contexto: es un parámetro técnico

Cada elección técnica – calefacción, aislamiento, ventilación, agua, gestión térmica en verano, biodiversidad integrada – depende de un territorio específico: clima, altitud, materiales disponibles, usos locales, modelos económicos.

En un sector que se ha vuelto complejo, esta territorialización se convierte en la piedra angular de cualquier estrategia de coherencia.

3. Rendimiento de uso: la palanca clave para ir más allá de un enfoque cuantitativo

Durante mucho tiempo, la política de vivienda se basó en una lógica simple: producir más. Pero producir sin controlar el rendimiento en el uso conduce a callejones sin salida.

3.1. El rendimiento real se convierte en el punto de referencia

Las partes interesadas públicas y privadas están buscando actualmente:

• estabilidad de carga,
• seguridad técnica,
• comodidad de verano controlada,
• impermeabilización real,
• resiliencia climática,
• sostenibilidad de la infraestructura,
• Evidencia verificable, sin promesas.

El rendimiento en uso se convierte en el criterio determinante del atractivo de una vivienda, y no sólo su precio o su tamaño.

3.2. Reducir el riesgo haciendo legible el alojamiento

Cuando una vivienda es técnica y ecológicamente sana se convierte en:

• más confiable para un inversor,
• más predecible para un propietario,
• Menos expuesto para un hogar
• más seguro para una comunidad.

Esta legibilidad no se puede decretar: se construye mediante la técnica, el apoyo y la prueba.

3.3. El papel de ARKORIS en esta dinámica

La estructura del grupo permite transformar las decisiones técnicas en resultados verificables:

• ARKEMEP: coherencia energética, térmica, fluida, acústica y eléctrica.
• ARKENOR: trayectorias ambientales, asistencia a la gestión de proyectos, estudios ecológicos, mediciones.
• IRICE: Evaluación independiente y certificación por evidencia.

Esta continuidad crea lo que actualmente falta en el mercado: una cadena legible desde el diseño hasta la prueba.

4. Reconectando tecnología, ecología, uso y estrategia local

Aquí radica el núcleo de la crisis: los segmentos se han especializado, pero ya no se comunican entre sí.

4.1. La técnica ha ganado en precisión, pero ha perdido legibilidad.

Los proyectos técnicos son cada vez más detallados, pero quienes toman las decisiones no siempre cuentan con las herramientas para tomar decisiones informadas. Las decisiones técnicas a menudo se siguen percibiendo como costos en lugar de estructuras a largo plazo.

4.2. La ecología se ha vuelto estratégica, pero fragmentada

Rendimiento energético, biodiversidad, agua, materiales, carbono: todos ellos requisitos necesarios, pero a veces yuxtapuestos.

Sin coordinación, simplemente se suman en lugar de producir una trayectoria coherente.

4.3. Los territorios requieren modelos personalizados

Imponer el mismo modelo de construcción en Aix-en-Provence, Toulouse, La Rochelle o Clermont-Ferrand no tiene sentido. Las realidades climáticas y económicas son diferentes.

Cuando el mercado espera una respuesta matizada, las herramientas a menudo permanecen uniformes.

4.4. ARKORIS actúa como hilo conductor

El grupo desempeña un papel de arquitecto de la coherencia:

• la técnica de viabilidad,
• el entorno de la trayectoria,
• prueba de legibilidad,
• El territorio como base para la toma de decisiones.

Es esta articulación, y no una solución paramétrica, la que permite estabilizar los proyectos.

5. Hacia una estrategia de reequilibrio del sistema a través de la evidencia

Ninguna solución duradera a una crisis depende de una sola palanca. Requiere un reequilibrio global.

5.1. Producir de manera diferente en lugar de producir más

La mayoría de las mudanzas residenciales se realizan dentro del parque de viviendas existente. Reparar, adaptar, mejorar y reconfigurar se están convirtiendo en estrategias tan importantes como construir nuevas.

5.2. Restablecer la confianza mediante la transparencia

Un sistema sobresaturado necesita transparencia. La evidencia independiente —técnica, ambiental y operativa— ayuda a reconstruir la confianza en un sector que se ha vuelto opaco.

5.3. Asegurar las rutas públicas y privadas

Autoridades locales, promotores, propietarios, inversores: todos buscan una cosa sencilla: visibilidad a lo largo de 20 años.

Un proyecto técnicamente sólido, ambientalmente robusto y con arraigo local se convierte en un activo sostenible. Todo lo demás es volátil.

Conclusión

La crisis de la vivienda no es una crisis de volumen. Es una crisis de coherencia entre los eslabones de la cadena inmobiliaria. El sistema sigue funcionando, pero sus segmentos están desalineados. Restaurar esta coherencia requiere reconectar la tecnología, el uso, la ecología y el territorio en una trayectoria única, clara y verificable.

Éste es precisamente el ámbito de acción del grupo ARKORIS: reconstruir un hilo conductor entre el diseño, el acompañamiento y la prueba independiente, para producir proyectos sostenibles, gestionables y adaptados a las realidades locales.