1. ¿Por qué esta ley cambia el trabajo de los dueños de proyectos?

El texto, promulgado el 26 de noviembre de 2025, modifica profundamente el código de planificación urbana:

• simplificación masiva de los procedimientos de modificación de PLU/PLUi (eliminación de los antiguos procedimientos simplificados, paso a un único procedimiento),
• un uso ampliado de la participación pública electrónica en lugar de las consultas públicas,
• Implementación de compatibilidad acelerada,
• creación de documentos únicos de planificación urbana (PLUi + SCoT fusionados),
• facilitando transformaciones urbanas y proyectos de uso mixto,
• Obtención de permisos modificados: no se pueden rechazar durante 3 años si el permiso inicial aún está vigente.
• exenciones ampliadas para rehabilitación, elevación de edificios, creación de viviendas en parques empresariales.

Estos avances impactan directamente en el diseño, el cumplimiento normativo y la producción de evidencia necesaria para asegurar un proyecto.

2. Puntos clave a recordar para los operadores inmobiliarios

a. Un procedimiento único para la modificación de los Planes Urbanos Locales (PLU) y los Esquemas de Coherencia Territorial (SCoT).

Se elimina la distinción entre enmiendas estándar y enmiendas simplificadas. Todos los artículos pertinentes (L.153-36 a L.153-44, L.143-32 a L.143-36) se rigen ahora por un único procedimiento:

• puesto a disposición del público durante un mes,
• posibilidad de participación electrónica,
• Adopción después de la evaluación.

→ Para proyectos inmobiliarios: menos incertidumbres y retrasos variables.

b. Acceso más fácil a la participación electrónica

Numerosos artículos modificados (L.143-34, L.153-41, etc.) prevén que la autoridad competente pueda sustituir la consulta pública por una participación electrónica organizada de conformidad con el Código de Medio Ambiente.

→ Consecuencia: tiempos de tramitación más rápidos y procedimientos administrativos simplificados.

c. Obtener los permisos vigentes

El artículo L.431-6 (página 15 del Diario Oficial) prohíbe denegar una autorización de modificación basándose en normas aparecidas después de la presentación de la autorización inicial, durante 3 años.

→ Mayor seguridad jurídica para transacciones complejas.

d. Flexibilización de las normas de estacionamiento

Los umbrales están cambiando (500 m² → 800 m²; el uso compartido es posible para menos de 10 viviendas). La normativa puede prever reducciones en las obligaciones (L.151-30-1). Existe una exención para proyectos de rehabilitación en centros urbanos.

→ Oportunidades para la densificación controlada.

e. Excepciones para la transformación y reurbanización urbana

El nuevo artículo L.151-7-3 autoriza jubilados específicos para:

• reurbanización de urbanizaciones suburbanas
• transformación de parques empresariales,
• Optimización de tierras.

Creación de Operaciones de Transformación Urbana (OTU – L.315-1).

→ Nuevas palancas para comunidades e inversores.

f. Gran avance: creación del «documento único de planificación urbana»

El artículo L.146-1 crea un documento fusionado de SCoT y PLUi. Se convierte en:

• el marco de planificación estratégica,
• el documento operativo único,
• la fuente de compatibilidad.

→ Para los operadores: menos papeleo, pero requisitos más claros.

3. Qué implica esto operativamente

Para propietarios de proyectos

• Reducción de los periodos de incertidumbre regulatoria.
• Simplificación de revisiones y modificaciones de PLU/PLUi.
• Aceleración de proyectos relacionados con la renovación urbana, energías renovables, residencias específicas (estudiantes, movilidad profesional).

Para oficinas de diseño y asistencia en la gestión de proyectos

• Se necesita un marco jurídico seguro para adaptar los proyectos a los nuevos márgenes de maniobra.
• Fortalecimiento del rol de producción de evidencia técnica (térmica, carbono, acústica, biodiversidad).

Para las autoridades locales

• Mayor flexibilidad para ajustar el documento de planificación urbana.
• Nuevas capacidades de actuación en polígonos habitacionales, zonas económicas y sectores habitacionales dispersos.

4. Cómo ARKORIS apoya este nuevo marco

ARKORIS organiza su enfoque en torno a tres palancas complementarias:

ARKEMEP — Ingeniería térmica, de fluidos y acústica

• Adaptación de las estrategias HVAC/RE2020 a densificaciones o transformaciones edificatorias.
• Análisis de los impactos de los nuevos aparcamientos y márgenes de huella.
• Medidas técnicas de seguridad para permisos modificados.

ARKENOR — Asistencia en la gestión de proyectos medioambientales y experiencia ecológica

• Producción de evidencia regulatoria en procedimientos ambientales simplificados.
• Peritaje ecológico y justificaciones (L.411-1 CE, Natura 2000, inventarios…).
• Apoyo a jubilados y jubilados en zonas residenciales y parques empresariales.

IRICE — Certificación independiente

• Asegurar proyectos a través de estándares que cumplan con las expectativas públicas (ISO 17065).
• Certificación de biodiversidad Effinature®, evaluación BPS® en operaciones que incorporan derogaciones o recalificaciones.
• Mejorar la visibilidad ecológica de las autoridades locales.

Conclusión

La Ley 2025-1129 marca el comienzo de una nueva era: procedimientos más breves, proyectos más flexibles, pero con un mayor requisito de pruebas técnicas y ambientales. ARKORIS se posiciona como socio para garantizar una transición fluida y transformar estas flexibilizaciones regulatorias en beneficios operativos reales.

Acceda a la ley en Légifrance